ゴミ屋敷の住人に退去命令を出す方法は？貼り紙・過度の警告は逆訴訟されるのでNG！

高齢化や人間関係の希薄化により、年々増加しているゴミ屋敷。ご自身や会社で管理する物件にそのような部屋が出てしまった場合、まずは片付けてもらうように警告をしていることでしょう。

しかし、それでも片付けをしてもらえない場合、下のようなことを考えるかと思います。

• 退去命令を出すことはできないか
• ゴミだけでも、オーナーや管理会社の権限で処分できないか
• こうした命令・処分をするとき、何に注意するべきか

この記事では、上記の3つのポイントを中心に「ゴミ屋敷の退去命令」について解説していきます。ゴミ屋敷の問題で悩んでいる大家さん・オーナーさん・管理会社の方などには、きっと参考にしていただけるでしょう。

ゴミ屋敷で退去命令は可能？住人を追い出す方法は？

ゴミ屋敷の住人に対する退去命令は、賃貸住宅であれば可能です。ここではその方法を説明していきます。

内容証明郵便でゴミ処分の勧告（警告）をする

まずやるべきことは、住人に「内容証明郵便」を送付すること。書く内容は下の通りです。

• いつまでにゴミを撤去してほしい
• 撤去できなければ、賃貸契約を解除する

あなたが大家さんや不動産の管理会社で、賃貸契約を結んでいるなら、このような警告をできます。最初に賃貸借契約をするときに、こうした事態が起きた場合は「警告に従わないと契約を解除する」という約束をしているはずです。

そのため、これでもし片付けないのであれば「契約の解除」をできます。

賃貸契約を解除したら、住人の「不法占拠状態」になる

賃貸契約が解除されたら、住人がそこに住むことは「不法占拠」です。そのため、すぐに退去命令を出すことができます。

不退去罪（刑法130条）によって、警察が追い出すことができる

退去命令に従わない場合、刑法130条に規定されている「不退去罪」になります。これは下のような条文です。

第130条
正当な理由がないのに、人の住居若しくは人の看守する邸宅、建造物若しくは艦船に侵入し、又は要求を受けたにもかかわらずこれらの場所から退去しなかった者は、3年以下の懲役又は10万円以下の罰金に処する。
刑法第130条（Wikibooks）

警察は、民事には介入してくれませんが、これは刑事事件になるので介入可能です。つまり、警察に追い出してもらえます。

ゴミ屋敷のゴミを、管理会社やオーナーが処分する方法

ゴミ屋敷で「今すぐ解決したい」と周囲が思うのは「今あるゴミ」です。入居者の退去などは後日でもいいので、「とりあえず、ゴキブリやハエが湧いているそのゴミを、今すぐ何とかしたい」と思うのが普通でしょう。

このような時、物件の管理会社やオーナー・大家さんはどのようにゴミを処分すればいいのか、その方法と手順を解説していきます。

勝手に捨てると「所有権の侵害」になるのでNG

ゴミ屋敷のゴミも、法的にはその住人の所有物です。他人から見たらゴミでも、本人にとっては価値があるのです（法的にも一応価値があります）。

そのため、どれだけひどい状態だったとしても「いきなり勝手に処分」することはできません。しかし、序盤で書いた方法で「警告してから賃貸契約を解除する」方法なら、解除後に処分ができます。

賃貸でなく分譲（住民の持ち家）の場合は？

これは、すぐに相手の権利を奪うことができません。そのため「視察に伺う」などの内容に留まります。

分譲時の契約で、このようなケースでの視察は「拒否できない」となっているはずです（そうでなければマンションを安全に管理できないためです）。

持ち家で視察を拒んだら、行政を巻き込んで強制査察をする

住人が視察を拒否した場合、警察や消防署などに相談し「強制的な査察」をすることになります。特に消防署については、定期的な検査が義務付けられている火災報知器などの「点検を拒んでいる」という理由で、強制査察をしやすくなります。

警察については「民事不介入」の原則があるため、刑事事件の疑いがなければ関与してもらいにくいものです。しかし、早めに相談しておくことで、後々数回目の相談で動いてもらえる可能性があります。そのため、相談だけでも早めにしておきましょう。

ゴミ屋敷の退去命令を出すときの注意点は？やってはいけない3つのこと

ゴミ屋敷の退去命令を出すとき「これをやると逆に訴訟を起こされる」という注意点もあります。ここではそのような注意点を3つ解説していきます。

ドアへの貼り紙はNG（名誉毀損になる恐れ）

ゴミ屋敷の住人に退去命令を出すとき、多くの大家さんなどが行う手法は「ドアに貼り紙を貼る」というもの。しかし、これは内容によっては名誉毀損になる恐れがあります。

当然ながら「誰々がゴミ屋敷に住んでいる」という情報は、プライベートなものです。あなたが大家さんであれば、確かに損害も受けているでしょう。だからといって「それを言いふらしていい」ということにはなりません。

そして、貼り紙をするのは「言いふらす」行為と同じです。そのアパート・マンションの他の入居者に、高確率で「この部屋の住人は、ゴミ屋敷に住んでいる」と言いふらすことになります。

他の入居者からの通報があった場合はOK？

これは、完全にOKとまでは言えないまでも、名誉毀損となるリスクは大分減ります。「すでに他の入居者にもバレている」（バレることを通り越して苦情が来ている）ためです。

ただ、それでもまだ名誉毀損になるリスクは残っています。下のような「ゴミ屋敷であることをまだ知らない」人たちにもバレてしまうためです。

• 郵便局の配達員
• 宅配便のスタッフ
• その他、セールスマンなど

特に郵便については、誰もが生きていく上で「絶対に使わなければならないインフラの一つ」です。つまり、貼り紙をした時点で「高確率で、まだゴミ屋敷状態がバレていない人にもバレてしまう」ことになります。

このため、名誉毀損のリスクはどうしても残るのです。こうした理由から「貼り紙は絶対にしない」と意識してください。

「水道を止める」などの脅迫は、自力救済・不法行為になることも

賃貸住宅では、電気代は入居者がそれぞれ個別に支払うことがほとんどです。しかし、水道代については「大家さんがまとめて払う」というケースも多くなります。

この場合、大家さんは「個別の家だけ水道を止める」ということも（システムによっては）できます。そのようなとき「ゴミを片付けないと水道を止める」などという警告を考えることもあるでしょう。

民間人による制裁は「自力救済」として違法になる

このような警告は、実際に水道を止めても止めなくても「民間人による制裁」といえます。そして、このように民間人が誰かを制裁することは「自力救済」として違法行為になるのです。

権利者が、公権力の力を借りずに自らの実力で権利を実現すること。原則として違法行為であるが、盗まれた品物を犯人から奪い返すことなどは許される。自救行為。
コトバンク「自力救済」

上にある通り「盗まれた品物を犯人から奪い返す」などのケースを除けば、自力救済は違法です。そのため、民法上の不法行為として訴えられる恐れがあります。

このため「水道を止める」などの脅しも、してはならないのです。

住人の感情を過度に刺激する

部屋をゴミ屋敷にしてしまう人の心理はさまざまです。本人が悪いケースもあれば、同情すべき精神疾患などもあります。

（ゴミ屋敷の原因となる精神疾患については、下の記事で詳しく解説しています）

この精神疾患の中に「統合失調症」がありますが、これは人によっては極めて重い症状です。幻覚や幻聴が聴こえることも多く、たとえば「大家が私を暗殺しようとしている」と、本気で錯覚してしまうこともあり得ます。

住人の方がこのような状況だった場合、過度に刺激してしまうと最悪の事態を招いてしまう恐れもあります。ゴミ屋敷を通り越して、凄惨な事件が起きた「事故物件」となってしまうと、物件の価値の下落はゴミ屋敷以上のものとなってしまうわけです。

もちろん、そのような利害の話を抜きにして、精神疾患についてはある程度の配慮がなされるべきです。住人の方がどのような理由でゴミ屋敷状態にしてしまったのかが把握できるまでは、話し合いも慎重に進めましょう（もちろん、把握した後も慎重に進めることが当然ですが）。

部屋をゴミ屋敷にしてしまう方の心理については、下の記事で詳しく解説しています。

退去命令を検討する前に、不用品回収業者にご相談を！

住人のゴミ屋敷問題で悩んでいる場合、退去命令を検討する前に、一度不用品回収業者にご相談いただくといいでしょう。業者に相談することで何が変わるのか、3つのメリットを解説していきます。

強制処分でどのくらいの費用がかかるのかわかる

退去命令を出しても、住人が素直に退去しないことは多くあります。そもそも行き場がないことが多いので当然です。

そのため、退去命令を出すとかなりの確率で「強制処分」もすることに。そのときの費用も把握していないと、全体の予算が立てられません。

この予算を知るには、実際に業者と一緒に現場を確認するのがベストです。もちろん、完全な見積もりは「実際に部屋の中を見るまで」はわかりません。しかし、外からでも「おおよそ正しい見積もり」は出せるものです。

長年の経験から、状況に応じたアドバイスができる

業者と一緒に現場を見るメリットは、費用がわかるだけではありません。現場を見れば、業者が長年の経験から「こうすべき」というアドバイスをできることが多いのです。

もちろん、そのアドバイスが正しいか、あるいは大家さんの方針に適しているかはわかりません。しかし、多くの現場を経験したプロのアドバイスである以上「何らかの参考にはなる」でしょう。

弁護士と連携する業者なら、退去命令もスムーズにできる

退去命令は法的な手続きになるため、弁護士を通して行うのが一番安心です。安心というだけでなく、弁護士という肩書の威力は大きく、警告に従わない入居者でもすぐに動いてくれることが多くなります。

このため、不用品回収業者の中でも特に「弁護士との連携が深い業者」に依頼すると、退去命令から片付けまで、すべての作業をスムーズに進められるでしょう。

まとめ

ゴミ屋敷の入居者の方にも、精神疾患や経済的問題など、やむを得ない事情はあります。しかし、片付けか退去をしてもらえないと困るのは、大家さん・管理会社・他の入居者の方々も同じです。

こうした多くの方々のためにも、警告や退去命令、そして片付けをスムーズにする必要があります。そのようなお手伝いは、ぜひ弊社エコアールにお任せください。

弊社は全国の弁護士との強力なネットワークを持っており、不用品回収業者の中でも特に法的措置の絡む案件で豊富な実績を残しております。退去命令を出すべきゴミ屋敷の片付けでも、きっと皆様のお役に立てるでしょう。

ご相談やご質問、お見積りなどはすべて無料で、電話・メールで受け付けております。どのような内容でも、お気軽にご相談くださいませ。